Herencia de un terreno en Estados Unidos: qué pasa si falleces
Nadie compra un terreno pensando en esto, pero es lo que más tranquiliza a una familia: saber que el lote pasa a tus herederos sin un juicio largo. Así funciona en Estados Unidos y en Arkansas.
Por Francisco Cortés Santolalla 5 min de lectura
¿Qué pasa con mi terreno en Estados Unidos si fallezco?
El lote no se pierde: pasa a tus herederos. Lo que cambia es el camino. Si dejaste registrado un beneficiary deed, pasa casi de inmediato; si no, tus herederos tienen que hacer un trámite judicial en Arkansas.
La escritura (warranty deed) está a tu nombre y registrada en el condado de Fulton, como explicamos en la documentación de la compra. Esa escritura es la que heredan tus herederos. Las secciones siguientes explican los impuestos y los dos caminos posibles. Los impuestos de tener el lote en vida los vemos en qué es el ITIN y cuándo lo necesitas.
¿Hay impuesto a la herencia en Estados Unidos para extranjeros?
Sí. Estados Unidos cobra impuesto a la herencia (estate tax) a los extranjeros no residentes sobre sus bienes ubicados allá, incluidos los inmuebles. Pero solo exige presentar la declaración si esos bienes superan USD 60.000 al momento del fallecimiento.
Lo indica el IRS: la declaración se presenta en el formulario 706-NA cuando el valor de los bienes en Estados Unidos supera USD 60.000. Un lote de USD 15.000 está muy por debajo de ese umbral, salvo que tengas otros bienes allá.
El gráfico compara ese umbral con el precio de un lote. Si además tienes cuentas, acciones u otros inmuebles en Estados Unidos, todo suma, y conviene revisarlo con un contador.
Sin tratado de herencias con Chile, Argentina ni Brasil
Estados Unidos tiene tratados sobre impuesto a la herencia con unos 15 países, la mayoría europeos, y ni Chile, ni Argentina, ni Brasil están en la lista.
La lista está en la página de tratados de herencia del IRS. Sin tratado, se aplican las reglas generales de cada país, y puede haber impuesto en ambos lados. Por eso conviene conocer también las reglas de tu país, que resumimos más abajo.
El probate, y por qué conviene evitarlo
El probate es el juicio sucesorio de Estados Unidos: un tribunal confirma quiénes son los herederos antes de traspasarles los bienes. Para un inmueble en Arkansas se hace allá, con abogado local, aunque la familia viva en otro país.
Para herencias chicas, la ley de Arkansas permite un trámite simplificado con una declaración jurada (small estate affidavit) cuando los bienes valen hasta USD 100.000. Aun así, hay papeles, plazos y costos que tu familia tendría que resolver a distancia. Por eso existe una alternativa más simple: el beneficiary deed.
¿Qué es un beneficiary deed en Arkansas?
Es una escritura que designa quién recibe el lote cuando falleces. Mientras vives, el lote sigue siendo tuyo y puedes revocarla. Para que funcione, tiene que estar registrada en el condado antes del fallecimiento.
La regla está en la ley de Arkansas sobre beneficiary deeds: puedes nombrar a uno o varios beneficiarios y a sus sucesores, revocarla en cualquier momento, y un testamento no puede cambiarla. Si firmas más de una, vale la última firmada antes del fallecimiento.
Con beneficiary deed registrado
Sin beneficiary deed
El diagrama muestra los dos caminos. Si te interesa dejarlo registrado, pregúntanos al recibir tu escritura: lo vemos con la abogada del proyecto (por confirmar el procedimiento y su costo).
¿Qué pasa si fallezco antes de terminar las 24 cuotas?
Mientras pagas en cuotas, el lote todavía no está escriturado a tu nombre: tienes una promesa de compraventa. Qué pasa con esa promesa si falleces lo define el contrato (por confirmar con los términos de la promesa).
Es una pregunta legítima antes de firmar, y te la respondemos por escrito. Pídela en una videollamada con el equipo y revisa cómo funcionan los planes de pago. Si pagas al contado, la escritura llega en aproximadamente un mes y el problema no existe.
¿Mis herederos pagan impuesto a la herencia en su país?
Puede ser. En Chile, la herencia de alguien domiciliado allá incluye los bienes en el extranjero. En Argentina no hay impuesto nacional, pero la provincia de Buenos Aires sí cobra uno. En Brasil, el impuesto es estadual (ITCMD).
La tabla resume las reglas con su fuente oficial. Son puntos de partida, no una asesoría: los montos exentos y las tasas cambian, y dependen de dónde vive cada heredero.
| País | Regla general | Fuente |
|---|---|---|
| Chile | Impuesto a la herencia nacional (Ley 16.271): los bienes en el extranjero se incluyen en el inventario | SII |
| Argentina | Sin impuesto nacional; la provincia de Buenos Aires cobra el impuesto a la transmisión gratuita de bienes a beneficiarios domiciliados allí | Ley 14.044 (PBA) |
| Brasil | ITCMD estadual; la Ley Complementaria 227/2026 fijó reglas para casos con bienes o personas en el exterior | LC 227/2026 |
Más contexto en nuestras guías para comprar desde Chile y comprar desde Argentina.
Una LLC o un fideicomiso: cuándo tiene sentido
Algunos compradores preguntan si conviene comprar a través de una LLC o un fideicomiso (trust) para simplificar la herencia. Puede tener sentido en ciertos casos, pero cambia los impuestos, los costos y los trámites, y para un lote de USD 15.000 suele ser más de lo necesario. Un beneficiary deed resuelve lo principal con un solo documento.
Si aun así prefieres una LLC, se gestiona aparte con la abogada del proyecto. Ten en cuenta que la Ley 811 de 2025 de Arkansas impide que empresas controladas por personas de ciertos países compren terrenos. Más detalles en preguntas frecuentes, y los lotes disponibles en terrenos en venta.
Preguntas frecuentes
¿Mis herederos tienen que viajar a Estados Unidos?
Con un beneficiary deed registrado, el lote pasa sin juicio: en general basta con presentar documentos en el condado. Sin él, el probate se hace en Arkansas con un abogado local.
¿Puedo cambiar al beneficiario más adelante?
Sí. Puedes revocar el beneficiary deed o firmar uno nuevo; vale el último firmado antes del fallecimiento, siempre que esté registrado.
¿Un testamento en mi país sirve para el lote?
Puede servir, pero en Arkansas tendría que pasar por probate. Además, un testamento no cambia un beneficiary deed ya registrado.
¿Cuánto impuesto a la herencia paga un lote de USD 15.000?
En Estados Unidos, la declaración solo es obligatoria si tus bienes allá superan USD 60.000. En tu país depende de sus propias reglas.
Actualizado el 10 de octubre de 2026
